La fórmula de folleto —renta anual dividida entre precio de compra— sobreestima el rendimiento real porque ignora dos variables que sí existen: la cuota de mantenimiento y la vacancia esperada. El ROI real es (renta − cuota de mantenimiento − vacancia estimada) dividido entre la inversión total (precio + gastos de cierre) — y la diferencia entre ambos cálculos puede ser de varios puntos porcentuales.
La fórmula real: qué entra y qué se ignora normalmente
El ROI inmobiliario mide el retorno total de una inversión —renta, plusvalía y costos—, mientras que el CAP Rate mide solo el rendimiento de renta sobre el valor de mercado, sin considerar financiamiento ni plusvalía. Son conceptos relacionados pero distintos, y confundirlos lleva a comparar cosas que no son comparables.
La fórmula completa del ROI de renta es:
ROI = (Renta anual − Cuota de mantenimiento anual − Vacancia estimada)
÷ (Precio de compra + Gastos de cierre)
Los gastos de cierre en México —escrituración, notario, ISAI, registro— rondan entre 3.5% y 7% del valor de la propiedad en Yucatán (cifra ya verificada en nuestra guía de cómo evaluar un terreno en Yucatán. La mayoría de las calculadoras de ROI que circulan en línea omiten completamente este costo de entrada, además de la cuota de mantenimiento y la vacancia — lo que produce un número más atractivo, pero menos real.
Los 3 escenarios del BIF™: conservador, base, optimista
El BIF™ no calcula un solo ROI — calcula tres escenarios, porque proyectar con un solo número esconde el rango real de resultados posibles:
Escenario · Cómo se construye
Conservador · Plusvalía mínima histórica + renta baja de mercado
Base · Plusvalía promedio + renta media de mercado
Optimista · Plusvalía alta + renta premium + infraestructura confirmada
El escenario base es el que se usa para el puntaje de esta variable dentro del Bloque C: un ROI proyectado mayor a 8% anual obtiene el puntaje máximo, entre 5% y 8% obtiene puntaje medio, y menos de 5% anual obtiene puntaje bajo. El escenario optimista nunca se usa para calificar —solo el conservador y el base tienen peso real en la evaluación—, precisamente para no inflar el atractivo de una inversión con el escenario más favorable posible.
Ejemplo con cifras reales de Mérida
Tomemos un departamento de 65 m² en zona norte, a un precio de referencia
de $30,000 MXN/m² (ya documentado en precio por m² por zona — un precio de compra de $1,950,000 MXN. Con gastos de cierre de 5% (dentro del rango 3.5%-7% ya verificado), la inversión total es de $2,047,500 MXN.
La renta de referencia para un departamento de este tamaño es de $15,000 MXN mensuales ($180,000 anuales), según nuestra propia investigación de rentas en Mérida. Aplicando una vacancia del 7.5% (punto medio del rango 5%-10% que reporta Tanda Casa para residencial), la renta efectiva anual es de $166,500 MXN.
Para la cuota de mantenimiento, usamos una cifra ilustrativa de $2,000 MXN mensuales ($24,000 anuales) — no es un promedio de mercado verificado, porque varía significativamente según el desarrollo específico. Antes de aplicar este cálculo a una propiedad real, la cuota debe confirmarse caso por caso, tal como explicamos en Amenidades en fraccionamientos y en Gobernanza en condominios.
Con estos números: ingreso neto anual de $142,500 MXN ÷ inversión total de $2,047,500 MXN = ROI de aproximadamente 6.96% anual — dentro del rango medio (5%-8%) que la rúbrica del BIF™ califica como puntaje intermedio para el escenario base.
Rango de cap rate residencial documentado para Mérida Norte / Altabrisa
Fuente: Tanda Casa, 2026
Errores comunes al calcular ROI
Ignorar la cuota de mantenimiento por completo — es el error más frecuente, y puede representar varios puntos porcentuales de diferencia en el resultado final.
Ignorar la vacancia esperada — asumir renta al 100% del año todo el tiempo, cuando el rango documentado para Mérida es de 5%-10% del año sin inquilino.
Comparar ROI bruto entre ciudades sin ajustar por precio de entrada — un ROI más alto en una ciudad con precio de entrada mucho mayor (como documentamos en Mérida vs. CDMX)no siempre significa mejor inversión neta; el precio de entrada cambia cuánto capital necesitas comprometer para obtener ese mismo porcentaje.
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Lo que preguntan antes de solicitar el análisis BIF™
¿Cuál es la diferencia entre ROI y CAP Rate?
El CAP Rate mide el rendimiento de renta sobre el valor de mercado sin considerar financiamiento ni plusvalía. El ROI inmobiliario mide el retorno total — renta, plusvalía y costos — expresado sobre el capital invertido. Son conceptos relacionados pero no intercambiables.
¿Por qué el ROI 'de folleto' es más alto que el real?
Porque normalmente solo divide la renta anual entre el precio de compra, ignorando la cuota de mantenimiento, la vacancia esperada (5%-10% del año en Mérida) y los gastos de cierre (3.5%-7% del valor en Yucatán).
¿Qué escenario del BIF™ se usa para calificar una inversión?
El escenario base (plusvalía promedio + renta media de mercado) — nunca el optimista, precisamente para no inflar el atractivo de la inversión con el escenario más favorable posible.
¿Cuál es un buen ROI para una propiedad de renta en Mérida?
Según la rúbrica del BIF™, un ROI del escenario base mayor a 8% anual es el nivel más alto, entre 5% y 8% es un nivel medio, y menos de 5% anual se considera bajo.
Referencias
Tanda Casa — "Cap rate inmobiliario en México 2026: qué es, cómo calcular y rangos por ciudad" (Mérida Norte/Altabrisa 5.5%-7.5%, vacancia 5%-10%), agosto 2026.
Tuhabi — "Gastos Notariales y Escrituración 2026 en México", agosto 2026.
Mudafy — "Cuánto cuesta escriturar una casa en México 2026", agosto 2026.
