¿Un extranjero necesita fideicomiso para comprar en Mérida?

Si eres extranjero y quieres comprar en Mérida, la respuesta corta es que depende del predio, no de la ciudad. Muchas guías aseguran que Mérida está fuera de la zona restringida y que basta con escriturar a tu nombre. Pero la Ley de Inversión Extranjera establece que el INEGI publica qué municipios están totalmente fuera, y Mérida no aparece en la única lista publicada en el Diario Oficial para Yucatán.

Hay un segundo matiz que casi nadie menciona. Incluso fuera de la zona restringida, un extranjero no compra sin pasar por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE): antes tiene que firmar un convenio conocido como Cláusula Calvo.

Por eso el BIF™ evalúa la situación jurídica antes que el precio. Un error en el mecanismo legal no solo le resta valor a una propiedad: puede comprometer la operación completa. Aquí reunimos lo que dice la ley, lo que no está resuelto públicamente y qué pedirle a tu notario antes de firmar.

Aviso: este artículo es orientación educativa de la metodología BIF™, no asesoría jurídica. La determinación sobre un inmueble concreto corresponde al notario y a la SRE.

¿Qué es la zona restringida y por qué Mérida está cerca del límite?

La fracción I del artículo 27 de la Constitución establece que «en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas». Esa franja es la zona restringida. Dentro de ella, un extranjero no puede ser propietario directo de un inmueble residencial y accede a él a través de un fideicomiso bancario.

50 km

Franja costera en la que ningún extranjero puede adquirir el dominio directo de tierras y aguas

Fuente: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 27, fracción I

En Yucatán, la costa norte (Progreso, Sisal, Telchac) queda claramente dentro. La duda aparece con Mérida. BYKLAI hizo una medición orientativa en línea recta sobre coordenadas públicas: la Plaza Grande queda a unos 36 km del litoral de Progreso. Las cifras que circulan en internet suelen medirse por carretera, que no es el criterio de la Constitución.

Esa cifra no convierte a toda propiedad de Mérida en zona restringida. El municipio es extenso, la distancia cambia de un fraccionamiento a otro y la ley no mide desde el centro de la ciudad. Pero sí explica por qué la pregunta no se resuelve con un «Mérida está tierra adentro».

¿Cómo se determina según la Ley de Inversión Extranjera?

La zona restringida no se resuelve con una regla y un mapa. El artículo 10-A de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) establece un mecanismo que distingue tres tipos de municipio:

  • Totalmente fuera de la zona restringida.
  • Totalmente dentro de la zona restringida.
  • Parcialmente dentro: los que no están en ninguna de las dos listas anteriores.

La ley ordena que el INEGI «publicará en el Diario Oficial de la Federación y mantendrá actualizada una lista de los municipios mencionados, así como de los que estén totalmente ubicados en la zona restringida». Con base en ese artículo, el INEGI publicó en 1997 su primera lista de municipios totalmente fuera. Todo municipio que no aparece clasificado queda en una zona gris.

Para los municipios parciales, la ley prevé un procedimiento propio: si el inmueble está en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la SRE resuelve la petición del extranjero «dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de su presentación» (Art. 10-A LIE). El Reglamento de la LIE agrega que, en caso de duda sobre si un inmueble queda dentro o fuera, la SRE, «previa consulta al Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, resolverá lo conducente» (Art. 6).

En otras palabras, en un municipio que no está clasificado como totalmente fuera, lo que decide es la ubicación exacta del predio, no el nombre del municipio ni la distancia al centro. Esa es la pregunta que alguien tiene que responderte con fundamento y por escrito. La Notaría Pública 129 de Yucatán lo plantea en los mismos términos: la aplicación del fideicomiso «depende de la ubicación del inmueble y de las características de la operación».

La lista del DOF: dónde está (y dónde no) Mérida

El 21 de mayo de 1997, el INEGI publicó en el Diario Oficial la «Primera lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 constitucional», con fundamento expreso en el artículo 10-A de la LIE. Es la lista de municipios totalmente fuera que prevé la ley.

Para Yucatán, la lista incluye cuatro municipios:

“Chacsinkín, Peto, Tahdziú, Tzucacab”

— Primera lista del INEGI, Diario Oficial de la Federación, 21 de mayo de 1997 (entradas de Yucatán)

Son municipios del sur del estado, lejos de la costa. Mérida no aparece, ni ningún otro municipio yucateco. Para los municipios no relacionados, el propio documento remite a la regla reglamentaria vigente en ese momento, no a una presunción de que estén fuera.

¿Hubo una segunda lista? No localizamos ninguna publicación posterior del INEGI en el Diario Oficial que actualice esa relación. Un boletín notarial de Veracruz de 2019 llegó a la misma conclusión para su estado: señala que no ha habido «una publicación posterior de una segunda lista». Casi tres décadas después, la lista que la ley ordena mantener actualizada sigue sin una segunda edición localizable.

La conclusión que sí se sostiene es acotada. Mérida no figura como municipio totalmente fuera de la zona restringida, así que no se puede asumir que una propiedad ahí está fuera sin revisar el predio. Lo que esta evidencia no permite afirmar es lo contrario, es decir, que Mérida esté dentro o que toda compra en Mérida requiera fideicomiso. No localizamos una publicación oficial que respalde ninguna de esas dos afirmaciones.

¿Por qué las guías se contradicen?

Buena parte de las guías sobre comprar en Mérida responden en una línea: la ciudad está tierra adentro, así que no hay zona restringida. Hay tres razones por las que esa respuesta se repite sin verificarse.

La primera es la geografía intuitiva. Mérida no se percibe como ciudad de playa, y el mercado asocia «zona restringida» con la costa. Pero la regla constitucional es de distancia, no de vocación turística.

La segunda es que se mide distinto. Unas guías usan kilómetros por carretera y otras la distancia desde el centro. Casi ninguna cita la lista del INEGI ni la ubicación del predio, que es lo que toma en cuenta la ley.

La tercera es que se confunden dos cosas: «no necesita fideicomiso» y «no necesita ningún trámite». Aun cuando un inmueble quede fuera de la zona restringida, el extranjero tiene una obligación ante la SRE. Omitirla es el error menos visible.

Nada de esto significa que la frase «Mérida está fuera» sea incorrecta para un predio concreto. Significa que, como regla general, no tiene respaldo documental. BYKLAI la publicó en una versión anterior de este artículo y la retiró al revisar la fuente primaria.

Si tu predio queda fuera: escritura directa, pero con convenio ante la SRE

Si el inmueble queda fuera de la zona restringida, el extranjero puede adquirirlo con escritura directa a su nombre. Antes, eso sí, tiene que cumplir el artículo 10-A de la LIE: presentar ante la SRE «un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27» constitucional.

Ese escrito es la Cláusula Calvo. Con él, el extranjero se compromete a «considerarse como nacional respecto de dichos bienes» y a no invocar la protección de su gobierno, bajo la pena de perder esos bienes en beneficio de la Nación si falta al convenio.

Lo que cambia según tu nacionalidad es si, además del convenio, necesitas un permiso:

  • Si tu país tiene relaciones diplomáticas con México, basta con presentar el escrito del convenio, sin permiso adicional. Así lo establece el Acuerdo General de la SRE publicado en el Diario Oficial el 2 de marzo de 1998.
  • Si tu país no tiene relaciones diplomáticas con México, necesitas el convenio y además el permiso. En un municipio totalmente fuera, el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica una negativa en el Diario Oficial dentro de cinco días hábiles. En un municipio parcial, la SRE resuelve en 30 días hábiles (Art. 10-A LIE). La Ventanilla Única para Inversionistas registra un pago de derechos de MXN 5,250 para este permiso (consulta: septiembre de 2026).

Desde 2012, un acuerdo de la SRE establece el mecanismo para que los fedatarios públicos le den aviso de la suscripción de este convenio. Conviene preguntarle a tu notario desde el inicio cómo lo va a formalizar y pedirle copia.

Si tu predio queda dentro: el fideicomiso y su costo

Si el inmueble está dentro de la zona restringida y es de uso residencial, el extranjero no puede escriturarlo a su nombre. El mecanismo es el fideicomiso: un banco mexicano adquiere como fiduciario los derechos sobre el inmueble y el extranjero queda como fideicomisario, con derecho a usarlo y aprovecharlo. El banco necesita permiso de la SRE (Art. 11 LIE). El fideicomiso dura un máximo de 50 años, prorrogables a solicitud del interesado (Art. 13 LIE). Si además el predio está aportado al fideicomiso de un desarrollo, el paso que decide tu escritura es otro: qué pasa si el fideicomiso es del desarrollo y no tuyo.

La LIE fija para ese permiso un plazo de cinco días hábiles si se presenta ante la unidad central de la SRE, o de 30 si se presenta en una delegación estatal. Si la SRE no resuelve en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada (Art. 14).

El costo tiene dos capas, y conviene no mezclarlas. La primera es el pago de derechos al gobierno:

MXN 21,650

Pago de derechos del permiso de la SRE para constituir un fideicomiso sobre un inmueble residencial en zona restringida

Fuente: Ventanilla Única para Inversionistas (Secretaría de Economía), ficha actualizada al 30-ene-2026

La segunda es lo que cobra el banco, que varía por institución. Una guía de costos publicada en junio de 2026 reporta entre $1,000 y $1,500 USD de constitución y entre $550 y $700 USD anuales de administración. Son cifras de referencia de un tercero, no tarifas oficiales: cotiza por escrito con el banco fiduciario antes de comprometerte.

Este es el escenario típico de la costa, que documentamos en el análisis de terrenos en Sisal. Si un predio de la zona metropolitana resultara dentro de la franja, el mecanismo sería el mismo.

Qué verificar antes de firmar: la lista para tu notario

  1. Pide el fundamento por escrito. Que tu notario te diga en qué se basa para afirmar que el predio está dentro o fuera: la lista del INEGI, una consulta a la SRE o la ubicación del predio. «Mérida está fuera» no es un fundamento.
  2. No entregues anticipo antes de tener esa respuesta. El mecanismo legal define costos, plazos y quién firma, así que tiene que estar claro antes de comprometer dinero.
  3. Confirma qué trámite aplica ante la SRE y quién lo gestiona: el convenio de Cláusula Calvo, el convenio más el permiso o el fideicomiso.
  4. Si aplica fideicomiso, cotiza directamente con el banco la constitución y la anualidad, y suma el pago de derechos del permiso.
  5. Revisa la documentación del inmueble. La zona restringida no sustituye la revisión de siempre. Aquí explicamos cómo leer las escrituras antes de firmar.
  6. Trata un error en el mecanismo legal como lo que es: un Critical Risk Flag™ que puede invalidar la operación, no un detalle administrativo. Aplica la misma lógica que en cualquier compra: verificar antes de firmar, no después.

El costo de equivocarse no es simétrico. Asumir que el predio está fuera cuando no lo está puede dejar la compra expuesta. La LIE prevé que los actos contrarios a ella que la autoridad declare nulos «no surtirán efectos legales entre las partes ni se podrán hacer valer ante terceros» (Art. 37). Corregirlo después suele implicar reestructurar la compra con un fideicomiso, con el anticipo ya entregado. Asumir lo contrario cuesta menos, pero cuesta: presupuestar un fideicomiso que no hacía falta.

Como la respuesta pública no es uniforme, la verificación del predio específico es donde el BIF™ aporta. En el Bloque D revisamos la situación jurídica antes de que firmes. Y si lo que encuentras te genera dudas de fondo, vale la pena revisar cuándo no conviene comprar.

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Lo que preguntan antes de solicitar el análisis BIF™

¿Un extranjero necesita fideicomiso para comprar en Mérida?

Depende de la ubicación exacta del predio, no de la ciudad. Mérida no aparece en la única lista del Diario Oficial de municipios de Yucatán totalmente fuera de la zona restringida (INEGI, 1997), así que tu notario debe confirmar con fundamento si la propiedad está dentro o fuera de la franja de 50 km de costa.

¿Cómo se determina si una propiedad está en zona restringida?

La Ley de Inversión Extranjera ordena al INEGI publicar qué municipios están totalmente fuera y cuáles totalmente dentro. En los municipios parcialmente dentro cuenta la ubicación del predio, no la distancia al centro de la ciudad. En caso de duda, la SRE resuelve previa consulta al INEGI.

Si mi propiedad está fuera de la zona restringida, ¿necesito algún trámite ante la SRE?

Sí. Tienes que presentar ante la SRE el convenio de la Cláusula Calvo. Si tu país tiene relaciones diplomáticas con México, basta con ese escrito (Acuerdo General de la SRE, DOF 1998). Si no las tiene, también necesitas un permiso. En municipios totalmente fuera, ese permiso se entiende otorgado si la SRE no publica una negativa en cinco días hábiles.

¿Qué es la Cláusula Calvo?

Es el convenio del artículo 27, fracción I, de la Constitución: el extranjero se compromete ante la SRE a considerarse nacional respecto de los bienes que adquiere y a no invocar la protección de su gobierno, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación.

¿Cuánto cuesta un fideicomiso si la propiedad está en zona restringida?

Tiene dos capas. El permiso de la SRE implica un pago de derechos de MXN 21,650, según la Ventanilla Única para Inversionistas (2026). Además, el banco cobra constitución y anualidad, que varían por institución; una guía de junio de 2026 reporta entre $1,000 y $1,500 USD de constitución y entre $550 y $700 USD al año. Cotízalo por escrito con el banco.

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