La Constitución mexicana prohíbe a los extranjeros el dominio directo de tierras y aguas en la llamada zona restringida: 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas. Para que un extranjero pueda usar un inmueble dentro de esa franja, una institución de crédito adquiere como fiduciaria los derechos sobre el inmueble, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), y el extranjero queda como fideicomisario. La Ley de Inversión Extranjera precisa que el objeto de ese fideicomiso es permitir «la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos» (art. 11): el fideicomisario tiene el uso y goce del inmueble, incluidos sus frutos, productos y rendimientos (art. 12), pero no es su propietario directo. Tampoco es un arrendamiento.
En Yucatán esto es más relevante de lo que su nombre legal sugiere, porque buena parte de la costa —Progreso, Chicxulub, Chelem, Telchac y el corredor costero en general— cae dentro de la zona restringida, y la demanda de compradores extranjeros en esas zonas es alta y documentada. Un desarrollo costero comercializado a compradores internacionales prácticamente siempre implica fideicomiso, no compra directa, y quien no lo sabe de antemano puede sorprenderse con un costo recurrente que no estaba en su cálculo original. Lejos de la costa, como en la zona metropolitana de Mérida, que el fideicomiso aplique o no depende de la ubicación exacta del predio.
El fideicomiso dura un máximo de 50 años, prorrogables a solicitud del interesado (art. 13 de la Ley de Inversión Extranjera), y no es un trámite de una sola vez. Tiene dos capas de costo: el pago de derechos del permiso de la SRE, de MXN 21,650 según la Ventanilla Única para Inversionistas (2026), y las cuotas del banco fiduciario, que incluyen una anualidad de administración. Dos errores son frecuentes: firmar sin confirmar que la SRE otorgó el permiso del fideicomiso, y omitir la anualidad al proyectar el rendimiento de una inversión costera, lo que infla el retorno esperado.
Relación con el BIF™
El fideicomiso pertenece al Bloque D — Riesgo, dentro de la situación jurídica: un fideicomiso mal constituido o con inconsistencias puede activar un Critical Risk Flag™.
Ejemplo
Un comprador canadiense interesado en una casa frente al mar en la costa yucateca descubre, al avanzar en el proceso, que no puede aparecer como propietario directo en el Registro Público: el predio está dentro de la zona restringida. Su notario le explica que la compra se hará mediante un fideicomiso con un banco, que requiere permiso de la SRE y cobra una anualidad de administración. Como fideicomisario podrá usar la casa, rentarla, recibir sus rendimientos y designar fideicomisarios sustitutos, pero sin ser dueño directo.
Por qué importa
No constituir el fideicomiso correctamente —o hacerlo con un banco fiduciario sin verificar su vigencia— puede generar complicaciones serias años después, precisamente en los momentos donde más se necesita claridad: al vender, al heredar o al refinanciar. En una zona costera con alta proporción de compradores extranjeros como la yucateca, este no es un detalle marginal del proceso de compra — es una condición estructural de cómo funciona la propiedad ahí, y afecta a una fracción significativa de las operaciones de la costa.
Relación con tu inversión
El costo anual del fideicomiso y las condiciones de prórroga al vencer su plazo máximo de 50 años deben incorporarse al cálculo de costos de mantenimiento de cualquier propiedad costera evaluada bajo el Bloque D del BIF™ — omitirlo hace parecer más rentable una inversión de lo que realmente es. Para un inversionista extranjero comparando la costa yucateca contra otros destinos, el costo del fideicomiso es un factor de comparación tan real como el precio de compra o la cuota de mantenimiento del condominio.
Errores frecuentes
- Firmar sin confirmar que la Secretaría de Relaciones Exteriores otorgó el permiso para constituir el fideicomiso.
- Ignorar el costo anual de administración del fideicomiso al calcular el retorno de la inversión.
- Confundir fideicomiso con arrendamiento a largo plazo — son figuras legales distintas con derechos distintos.
- Creer que el fideicomisario es propietario directo: la ley le da el uso y aprovechamiento del inmueble, sin derechos reales sobre él.
Preguntas frecuentes sobre el fideicomiso inmobiliario
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario y para qué sirve?
Es el mecanismo legal por el que un banco adquiere como fiduciario los derechos sobre un inmueble en zona restringida, con permiso de la SRE, para que un extranjero lo use y aproveche como fideicomisario, incluidas sus rentas, sin ser propietario directo.
¿Cuánto dura un fideicomiso y cuánto cuesta?
Dura un máximo de 50 años, prorrogables a solicitud del interesado (art. 13 de la Ley de Inversión Extranjera). El permiso de la SRE implica un pago de derechos de MXN 21,650 según la Ventanilla Única para Inversionistas (2026); además, el banco cobra constitución y una anualidad de administración, que varían por institución.
¿Un fideicomiso es lo mismo que rentar a largo plazo?
No. El arrendatario usa el inmueble por un plazo pactado con el dueño; el fideicomisario tiene el uso y aprovechamiento del inmueble, incluidos sus frutos y rendimientos, mediante un fideicomiso de hasta 50 años prorrogables. Ninguno de los dos es propietario directo.
¿Qué debo verificar antes de constituir un fideicomiso?
Que la SRE haya otorgado el permiso para constituir el fideicomiso, cuánto cobra el banco por constitución y anualidad, y quiénes quedan como fideicomisarios sustitutos. Antes de eso, confirma con tu notario que el predio realmente está dentro de la zona restringida.
Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fr. I · Ley de Inversión Extranjera, arts. 11, 12 y 13 (últ. reforma DOF 27-05-2024) · Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 9 · Ventanilla Única para Inversionistas, permiso para crear el fideicomiso (ficha 30-ene-2026)