La fracción I del artículo 27 de la Constitución establece que «en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas». Esa franja es la zona restringida. Dentro de ella, un extranjero que quiere un inmueble residencial accede a él mediante un fideicomiso bancario, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
La Ley de Inversión Extranjera (art. 10-A) define cómo se aplica municipio por municipio: el INEGI debe publicar en el Diario Oficial y mantener actualizada una lista de municipios, además de la de los que están totalmente dentro de la zona restringida. Con base en ese artículo, el INEGI publicó el 21 de mayo de 1997 la «Primera lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida». Para Yucatán incluye solo Chacsinkín, Peto, Tahdziú y Tzucacab. No localizamos una lista posterior.
Cuando un municipio no está clasificado como totalmente fuera, lo que decide es la ubicación exacta del predio. Si el inmueble está en un municipio parcialmente dentro de la zona, la SRE resuelve la solicitud del extranjero en 30 días hábiles (art. 10-A de la Ley), y en caso de duda resuelve previa consulta al INEGI (art. 6 del Reglamento). Por eso no se puede asumir que una ciudad cercana a la costa, como Mérida, esté dentro o fuera: depende del predio, y conviene pedir al notario el fundamento por escrito.
Estar fuera de la zona restringida tampoco significa comprar sin trámite. El extranjero debe presentar ante la SRE el convenio conocido como Cláusula Calvo. Si su país tiene relaciones diplomáticas con México basta con ese escrito (Acuerdo General de la SRE, DOF 2 de marzo de 1998); si no, necesita además un permiso.
Relación con el BIF™
La zona restringida se evalúa en el Bloque D (Riesgo) del BIF™, en la parte de situación jurídica, cuando el comprador es extranjero. No cambia la calidad del activo, pero define el mecanismo legal para adquirirlo, y un error aquí puede comprometer la operación completa, no solo su valor.
Ejemplo
Un comprador extranjero se interesa por una casa en un municipio cercano a la costa que no aparece en la lista de municipios totalmente fuera de la zona restringida. Antes de entregar anticipo, pide a su notario el fundamento por escrito sobre la ubicación del predio. Si el predio queda fuera, presenta ante la SRE el convenio de la Cláusula Calvo y escritura a su nombre; si queda dentro, la compra se estructura con un fideicomiso bancario.
Por qué importa
Un error sobre la zona restringida cambia el mecanismo legal completo de la compra: quién aparece como titular, qué trámite se hace ante la SRE, cuánto cuesta y cuánto tarda. Asumir que un predio está fuera cuando no lo está deja la operación expuesta; asumir lo contrario lleva a presupuestar un fideicomiso innecesario. En Yucatán la duda no es teórica: el centro de Mérida queda a unos 36 km en línea recta del litoral de Progreso (medición orientativa de BYKLAI).
Relación con tu inversión
Antes de firmar como extranjero: pide al notario, por escrito, en qué se basa para ubicar el predio dentro o fuera de la zona restringida (lista del INEGI, consulta a la SRE o ubicación del predio); no entregues anticipo sin esa respuesta; confirma qué trámite aplica ante la SRE (convenio, convenio más permiso o fideicomiso) y, si aplica fideicomiso, suma al presupuesto el pago de derechos del permiso y las cuotas del banco.
Errores frecuentes
- Repetir que una ciudad, como Mérida, está fuera de la zona restringida sin revisar la lista del INEGI ni la ubicación del predio.
- Medir la distancia por carretera o desde el centro de la ciudad, en lugar de ubicar el predio concreto.
- Creer que fuera de la zona restringida no hay trámite: el extranjero debe presentar ante la SRE el convenio de la Cláusula Calvo.
- Comprar directamente un predio que está dentro de la zona restringida, en lugar de estructurar la compra con un fideicomiso.
Lo que preguntan antes de solicitar el análisis BIF™
¿Qué es la zona restringida?
Es la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas donde, según el artículo 27 constitucional, un extranjero no puede adquirir el dominio directo de tierras y aguas.
¿Cómo sé si una propiedad está en zona restringida?
La Ley de Inversión Extranjera ordena al INEGI publicar listas de municipios en el Diario Oficial. Si el municipio no está clasificado como totalmente fuera, cuenta la ubicación exacta del predio; en caso de duda, la SRE resuelve previa consulta al INEGI. Pide a tu notario el fundamento por escrito.
¿Mérida está en zona restringida?
No hay una respuesta general. Mérida no aparece en la única lista del INEGI de municipios de Yucatán totalmente fuera de la zona restringida (DOF, 21 de mayo de 1997), así que no se puede asumir que una propiedad ahí está fuera: depende del predio.
Si mi propiedad está fuera de la zona restringida, ¿necesito algún trámite?
Sí. Debes presentar ante la SRE el convenio de la Cláusula Calvo. Si tu país tiene relaciones diplomáticas con México basta con ese escrito; si no, necesitas además un permiso.
¿Qué pasa si compro en zona restringida sin fideicomiso?
Un extranjero no puede adquirir el dominio directo de un inmueble residencial dentro de la franja. La Ley de Inversión Extranjera prevé que los actos contrarios a ella, una vez declarados nulos, no surten efectos entre las partes ni pueden hacerse valer ante terceros (art. 37).
Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fr. I · Ley de Inversión Extranjera, arts. 10-A, 11 y 37 (últ. reforma DOF 27-05-2024) · Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 6 · INEGI, «Primera lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida», DOF 21-05-1997 · Acuerdo General de la SRE, DOF 02-03-1998